Sie befinden sich hier / Aktuelles / Aktuelle Artikel / Kreditinstitute haften wegen Nichtaufklärung
Kreditinstitute haften wegen Nichtaufklärung über die Risiken der Globalgrundschuldbesicherung
Hoffnung für Gesellschafter von Immobilienfonds

Neues von den Rhein-Neckar-Immobilienfonds

Eigene Haftung der finanzierenden Bank

Erstmals hat ein deutsches Oberlandesgericht entschieden, dass ein Kreditinstitut im Rahmen der Finanzierung eines Immobilienfonds eine eigene Aufklärungspflicht über die Gefahren einer Globalgrundschuldbesicherung der Anlegerdarlehen trifft. Dabei kommt es nicht auf die Voraussetzungen des verbundenen Geschäfts oder des institutionalisierten Zusammenwirkens an. Es handelt sich um eine originäre Verpflichtung des Kreditinstituts.

Die Bank müsse über all die Risiken und Nachteile aufklären, die mit der von ihr angebotenen Finanzierung zusammenhängen.

Im Fall der Rhein- Neckar -Immobilienfonds sicherten die jeweiligen Sparkassen die zur Finanzierung der Anteile bei ihr abgeschlossenen Darlehen mit einer Globalgrundschuld auf dem Fondsgrundstück ab. Aufgrund dessen konnten die Sparkassen sicher sein, dass die Finanzierung der Anteile allein über ihr Haus erfolgen würde. Einem anderen Kreditinstitut konnte keine dem entsprechende Sicherheit eingeräumt werden, so dass dessen Konditionen nicht entsprechend kalkuliert werden konnten oder eine anderweitige Besicherung des Darlehens erforderlich gewesen wäre. Die Sparkassen hatten und haben den alleinigen Zugriff auf das Fondsgrundstück.

Die Globalgrundschuldbesicherung hat allerdings für den Anleger zwei eklatante Nachteile über die die Sparkassen hätten aufklären müssen. Über die Globalgrundschuld trägt der einzelne Anleger nämlich das wirtschaftliche Risiko, der von der Beklagten an andere Darlehensnehmer ( Anleger) vergebenen Darlehen, mit.

Wird ein Mitgesellschafter zahlungsunfähig, so droht die Verwertung des Fondsgrundstücks durch die Sparkasse. Der Fondsanteil der verbleibenden Anleger wäre im Falle der Zwangsversteigerung nichts mehr wert. Um die Entwertung ihrer eigenen Fondsanteils zu verhindern, wären sie dazu gezwungen, die Darlehensverbindlichkeiten des insolventen Mitgesellschafters zu begleichen, bzw. zu übernehmen. Diese Gefahr ist selbst für den Fall nicht ausgeräumt, dass der Anleger sein eigenes Darlehen bereits vollständig zurückgeführt hat oder die Anteile mit Eigenkapital zeichnete.

Dabei handele es sich, so das Gericht um einen für die Anlageentscheidung ganz erheblichen Gesichtspunkt, über den der Anlageinteressent aufgeklärt werden müsste.

Das Gericht wies die Klage nur deshalb ab, da der übergebene Fondprospekt nach Ansicht des Gerichts ausreichend über die Gefahren der Globalgrundschuldbesicherung im Grundbuch aufkläre. In vielen Fällen ist der Prospekt aber seitens der Berater gar nicht übergeben worden.

Nicht nur die diversen Rhein- Neckar- Immobilienfonds besicherten die Anlegerdarlehen mit einer Globalgrundschuld, auch andere Fonds, wie der Falk- Immobilienfonds Nr. 52 sind durch eine Bank mit einer Globalgrundschuld abgesichert worden.

Es lohnt sich also seinen Fonds hierauf zu überprüfen.

Die Ansprüche sind unserer Auffassung nach nicht verjährt, da den Gesellschaftern das Risiko nicht bewusst und bekannt war. Insbesondere kann ein durchschnittlicher Verbraucher nicht erkennen, dass nicht nur eine Haftung seines Anlageberaters, sondern eben auch eine direkte Haftung des den Fonds finanzierenden Kreditinstituts möglich ist.

Jedoch ist bis zum Ende des Jahres Eile geboten, um die Verjährung möglicher Schadensersatzansprüche zu verhindern.

Es bestehen gute Chancen, solche Ansprüche auch heute noch gegenüber den finanzierenden Banken geltend zu machen.

Die betroffenen Anleger müssen sich nun die Frage stellen ob und wann ihnen der Prospekt übergeben wurde. Denn selbst wenn der Prospekt erst kurz vor dem Beitritt zum Fonds übergeben wurde reicht nicht aus.

Soweit Sie Fragen hierzu haben sollten, wenden Sie sich an das Sekretariat von RA Faulmüllers, MBLT, der dieses Urteil vor dem Oberlandesgericht Zweibrücken erstritt hat unter 06221/607480 oder an das Sekretariat von RA Krieger unter der 06221/607430.