Immobilienfonds

Immobilienfonds sind Kapitalanlagen, die es Anlegern ermöglichen, sich mit verhältnismäßig kleinen Beträgen an Immobilien zu beteiligen. Man unterscheidet offene und geschlossene Immobilienfonds.

Offene Immobilienfonds

Bei offenen Immobilienfonds handelt es sich um Grundstücks-Sondervermögen, das von einer Kapitalanlagegesellschaft (KAG) betreut wird.Die KAG gilt dabei als Spezialkreditinstitut und unterliegt der Kontrolle durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Das Sondervermögen selbst ist nicht rechtsfähig, sondern wird durch die KAG vertreten. Eine Depotbank verwahrt die zum Sondervermögen gehörenden liquiden Mittel und gibt die Fondszertifikate aus. Gesetzlich geregelt sind offene Immobilienfonds im Investmentgesetz (InvG).

Offene Immobilienfonds kaufen hauptsächlich Gewerbeimmobilien (meist Bürohäuser oder Einzelhandelsimmobilien) und versuchen, durch Mieterträge und Wertsteigerungen der Objekte Erträge zu erwirtschaften. Ziel ist es dabei, eine eigentlich illiquide Anlage, die Immobilie, auch für Kleinanleger börsentäglich verfügbar zu machen. Da die Fondsanteile jederzeit gekauft oder verkauft werden können, investieren die Fondsmanager das Geld der Anleger deshalb nicht nur in Gebäude und Grundstücke, sondern auch in Zinspapiere oder ähnliche schnell verfügbare Anlagen. Die Liquiditätsreserve des Fonds muss dabei mindestens 5 Prozent des Fondsvermögens betragen, darf aber höchsten auf 49 Prozent steigen. Immobilenfondsgesellschaften sind verpflichtet, ihre Fonds zeitweilig zu schließen, wenn die Liquiditätsreserve weniger als 5 Prozent des Fondsvermögens ausmacht.

Wenn mehr Anteile zurückgegeben werden als flüssige Mittel vorhanden sind, darf der Fonds entweder Fremdkapital aufnehmen, was die Rendite belastet, oder muß Immobilien verkaufen. Immobilienfonds setzen ihre Objekte jedoch nicht zum Marktwert an, der sich ständig ändern kann, sondern zum sog. Verkehrswert nach § 194 BauGB. Dabei stellen unabhängige Gutachter mithilfe der Mieterträge und der Kosten den Wert fest, den die Immobilie langfristig erbringt; kurzfristige Schwankungen sollen so unberücksichtigt bleiben. Ein offener Immobilienfonds darf seine Objekte nicht oder nur unwesentlich unterhalb dieses Verkehrswertes verkaufen.

Zum Problem wird dieses Szenario, wenn die Mittelabflüsse so hoch sind, daß schnell viele Objekte verkauft werden müssen. Der Verkaufsdruck mindert den am Markt erzielbaren Preis. Sinkt dieser erzielbare Preis unter den vom Gutachter festgestellten Wert, ist ein Verkauf nicht mehr möglich. Oft können dann nur die ertragsstarken Objekte veräußert werden, was die Rendite des Fonds weiter belastet.

 

Geschlossene Immobilienfonds

Beim geschlossenen Immobilienfonds investiert der Zeichner in Immobilien i.d.R. Gewerbeimmobilien, wie Büro- oder Einzelhandels- Logistik aber auch Wohnobjekte im In- und Ausland. Er ist damit Mitinhaber, also Unternehmer. Eine solche Beteiligung ist so ziemlich das Gegenteil eines Sparbuches - eine unternehmerische Beteiligung mit entsprechenden Risiken aber auch alle Chancen des Marktes. Generell ist eine solche Beteiligung als Basis für ein Anlageportfolio sehr geeignet, da neben einem mittelfristig stabilen und damit planbaren Cash Flow, die Sicherheit einer Sachwertinvestition langfristige Stabilität ermöglicht. Die einzelnen Immobilien werden in einem Emissionsprospekt ausführlich dargestellt, was dem Anleger - im Gegensatz zum offenen Immobilienfonds - eine transparente Investitionsentscheidung ermöglicht. Bei Erreichung der angestrebten Investitionshöhe, also z.B. dem Kaufpreis der Fondsimmobilie, wird der Fonds geschlossen, es werden keine weiteren Gelder mehr eingeworben und der Anlegerkreis ist damit definiert.

Geschlossene Immobilienfonds nutzen in der Regel die Rechtsform einer Kommanditgesellschaft (KG) aber auch einer Gesellschaft bürgerlichen Rechtes GbR. Bei Investitionen im Ausland können auch ausländische Rechtsformen als Investitionsvehikel genutzt werden. In den sogenannten Direktbeteilgungen wird der Anleger Gesellschafter. bei der KG also Kommanditist, das Risiko ist demnach auf die geleistete Einlage beschränkt. Der Anleger hat allerdings keinen Anspruch auf Rückgabe der Anteile und Auszahlung. Dies wird innerhalb der Gesellschaft durch einen Gesellschafterbeschluss herbeigeführt. Bei geschlossenen Auslands - Immobilienfonds kommt der Anleger i.d.R. in den Genuss verschiedener steuerlicher Vergünstigungen durch sog. Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), die dem deutschen Anleger Zugang zu einer vorteilhaften Besteuerung im Investitionsland (Belegenheitsprinzip)ermöglichen. Darüber hinaus bietet dies die Vorteile Standort - und Währungsdiversifikation, besonders für den Privatanleger.

Das Auflegen von Geschlossenen Fonds ist gesetzlich nicht explizit geregelt, es ist allerdings seit dem 1. Juli 2005 durch das Bundesaufsichtsamt für Finanzdienstleistung (BaFin) eine Prüfung der Emissionsprospekte erforderlich. Dieses soll den Anlegerschutz verbessern (Anlegerschutzverbesserungsgesetz) und den Privatanleger vor Risiken schützen. Es gibt ein sehr breites Spektrum von Anbietern, die zum Großteil in verschiedenen Assetklassen (Immobilie, Schiff usw.) aktiv sind. In den letzten Jahren ist neben einer stärkeren Regulierung des Marktes, eine Konzentration der Umsätze auf Fondsinitiatoren mit Bankenhintergrund und kapitalstarke Aktiengesellschaften zu beobachten.

Parallel zur Entwicklung dieser Anlageform, hat die Rechtsprechung die Voraussetzungen und Haftungen für solche sog. Publikums-KGs immer weiter präzisiert und ausgebaut. Wesentlicher Bestandteil ist dabei das Fondsprospekt (siehe auch Prospekthaftung). Werden die Mindestvoraussetzungen für den Inhalt und die Erstellung eines solchen Prospekts nicht erfüllt, so kommt es, entgegen der gesellschaftsrechtlichen Konstruktion der beschränkten Haftung, zur sog. Durchgriffshaftung der Initiatoren. Grob gesagt ist die Rechtsfolge, dass die Initiatoren mit ihrem gesamten Privatvermögen für einen verursachten Schaden haften. Diese Änderungen waren notwendig geworden, nachdem immer mehr Anleger durch geschlossene Immobilienfonds geschädigt wurden (siehe auch Anlagebetrug).

Häufig wurden solche Konstruktionen auch für sog. Verlustzuweisungsgesellschaften verwendet. Dabei besteht der Hauptertrag darin, durch Zuweisungen von Verlusten an den Kapitalanleger die persönliche Steuerlast zu drücken. Ein Verlust wird entweder durch Kreditzinsen oder hohe Investitionsabschreibungen, ähnlich wie bei Medienfonds, bei denen sämtliche Herstellungskosten im ersten Jahr abgeschrieben werden konnten, erreicht. Der "Ertrag" besteht also vor allem in der Ersparnis von Steuern. Dies wiederum machte die Anlage nur für Spitzenverdiener interessant. Der Gesetzgeber hat dieses vermeintliche "Schlupfloch" jedoch gestopft, so dass die Anlageform primär als renditeorientiert zu sehen ist.

Im Jahr 2004 investierten die Deutschen kanpp 3 Mrd. € in geschlossene Immobilienfonds. Da die Fondsgesellschaften zusätzlich zu diesen Anlegergeldern auch noch Kredite aufnahmen, wurden von geschlossenen Immobilienfonds im Jahr 2003 mehr als 11 Mrd. € in Immobilien investiert. Davon gut die Hälfte in Deutschland. Diese Zahlen belegen die enorme volkswirtschaftliche Bedeutung dieser Investitionsform und die steigende Akzeptanz, insbesondere bei Institutionen und Privatanlegern.