Aktuelles
Falk-Fonds-Anleger werden ein zweites Mal zur Kasse gebeten
Von EURA-Finanz AG (Mannheim) empfohlene Anwälte beraten unzureichend

Von Jörg Ebenrecht, Heidelberg.

Über das Vermögen vieler Falk-Fonds mit Sitz in München wurde das Insolvenzverfahren eröffnet. Die Insolvenzverwalter der jeweiligen Falk-Fonds fordern von den Anlegern sämtliche, bisher erhaltene Ausschüttungen zurück. Die Falk-Fonds zahlen überdies schon seit dem 2. Halbjahr 2004 keine Ausschüttungen mehr an die Anleger. Die Beteiligung an dem Falk-Fonds wurde meist, vorgeblich aus steuerlichen Gründen, über eine Kreditaufnahme zu 100% finanziert. Die Anleger müssen also seit 2004 ihre Kredite bedienen, ohne Einnahmen aus Ihrem Falk-Fonds zu erhalten.

In dieser schwierigen Situation hatte die zwischenzeitlich ebenfalls insolvente EURA Finanz AG (eine Beratungsfirma aus Mannheim) ihren Kunden empfohlen, eine Rechtsanwaltskanzlei aus Sachsen zu mandatieren. Diese Kanzlei sehe Möglichkeiten, die Ausschüttungen nicht an den Insolvenzverwalter der Falk-Fonds zurückzahlen zu müssen. Aufgrund hier eingesehener Unterlagen und Besprechungen mit Mandanten muss davon ausgegangen werden, dass diese Kanzlei den Falk-Geschädigten tatsächlich bis zum Ende in Aussicht gestellt hat, der Insolvenzverwalter der jeweiligen Falk-Fonds könne die Ausschüttungen nicht zurückfordern, die Anleger hätten also nichts zu befürchten.

Auch habe diese Kanzlei geraten, man solle nicht auf das Vergleichsangebot des Insolvenzverwalters - nur 55 % der Ausschüttungen zurückzuzahlen - eingehen. Den Mandanten wurde von dieser Kanzlei vielmehr geraten Vertragswerke (einen Treuhandvertrag), die zum Beitritt des Falk-Fonds erforderlich waren, nach den Vorschriften des Haustürwiderrufsgesetzes zu widerrufen. Weder zeigen uns die vorliegenden Schriftstücke, noch berichten die Geschädigten, dass zu diesem Verhalten irgend eine Risikoaufklärung erfolgte. Die Mandanten berichten vielmehr, dass stets gesagt wurde man müsse die Ausschüttungen nicht zurückzahlen und solle auch den Vergleich nicht annehmen.

Die Geschädigten wurden nicht darauf hingewiesen, dass die Rechtslage höchst schwierig ist und dass es eher mehr Argumente dafür gibt, dass der Insolvenzverwalter mit seiner Forderung nach Rückzahlung der Ausschüttungen vor Gericht obsiegen wird. Die Mandanten hatten also keine Entscheidungsfreiheit sich für oder gegen den Vergleich zu entscheiden.

Im Ergebnis lässt sich feststellen, dass der Insolvenzverwalter dann Klage gegen die entsprechenden Falk-Anleger erhob. Die Klagen waren erfolgreich. Ein Geschädigter muss nunmehr auf seine € 100.000,00 Falk-Beteiligung statt ca. € 16.000,00 im Vergleichswege, € 29.000,00 nach Urteil nebst 8,25% Zinsen seit Anfang 2007 zahlen. Zusätzlich sind dem Anleger Gerichts- und Anwaltskosten in Höhe von ca. € 6.000,00 entstanden. Bei richtiger Risikoaufklärung und Annahme des vom Insolvenzverwalter vor Klageeinreichung angebotenen Vergleiches hätte man also mindestens € 19.000,00 einsparen können.

Diese Wahlmöglichkeit muss ein Anwalt aufzeigen und dem Mandanten die Entscheidung überlassen! Das bedeutet aber auch, dass gegen diese Anwälte ein Schadensersatzanspruch des Falk-Anlegers, im hiesigen Beispielfall über € 19.000,00 besteht.

Rechtsanwalt Jörg Ebenrecht, Heidelberg

Kanzlei Bornemann-von Loeben, Spirgath, Ebenrecht, Krieger,

 

 
Badenia Bausparkasse erleidet Niederlage vor dem OLG Düsseldorf

Die Darlehensnehmer der Deutschen Bausparkasse Badenia haben wirklich schon genug Sorgen mit den von der Badenia finanzierten Schrottimmobilien. Nun verklagt die Badenia Bausparkasse auch noch viele Darlehensnehmer, die die Darlehensverträge unter Berufung auf das Haustürwiderrufsgesetz widerrufen haben.

Die Badenia möchte mit diesen Klagen gegen ihre Kunden feststellen lassen, dass die Darlehensverträge nicht durch Haustürwiderruf aufgelöst worden sind. Als Begründung der Klagen führt sie eine angeblich drohende Verjährung ihrer Ansprüche ins Feld.

Nach Meinung von RA Kai Spirgath sollen die Darlehensnehmer mit diesen Klagen in unzulässiger Weise unter Druck gesetzt werden. „Jeglicher Widerstand der Darlehensnehmer soll im Keim erstickt werden“ mutmasst RA Spirgath.

Das OLG Düsseldorf sah es wohl ähnlich und stellte in dem von RA Spirgath erstrittenen Urteil fest, dass die Klage der Badenia unzulässig war (Urteil vom 14.12.2007, Az. I-17 U 238/06). Das OLG Düsseldorf führt aus, dass nicht auf Feststellung einzelner Rechtsfragen geklagt werden kann und wies die Klage ab.

Die Badenia Bausparkasse muss nun für diese unnötige und unzulässige Klage mehr als € 26.000,00 an Anwalts- und Gerichtskosten bezahlen.

Kai Spirgath

Rechtsanwalt in Heidelberg

 

 
Kreditinstitute haften wegen Nichtaufklärung über die Risiken der Globalgrundschuldbesicherung
Hoffnung für Gesellschafter von Immobilienfonds

Neues von den Rhein-Neckar-Immobilienfonds

Eigene Haftung der finanzierenden Bank

Erstmals hat ein deutsches Oberlandesgericht entschieden, dass ein Kreditinstitut im Rahmen der Finanzierung eines Immobilienfonds eine eigene Aufklärungspflicht über die Gefahren einer Globalgrundschuldbesicherung der Anlegerdarlehen trifft. Dabei kommt es nicht auf die Voraussetzungen des verbundenen Geschäfts oder des institutionalisierten Zusammenwirkens an. Es handelt sich um eine originäre Verpflichtung des Kreditinstituts.

Die Bank müsse über all die Risiken und Nachteile aufklären, die mit der von ihr angebotenen Finanzierung zusammenhängen.

Im Fall der Rhein- Neckar -Immobilienfonds sicherten die jeweiligen Sparkassen die zur Finanzierung der Anteile bei ihr abgeschlossenen Darlehen mit einer Globalgrundschuld auf dem Fondsgrundstück ab. Aufgrund dessen konnten die Sparkassen sicher sein, dass die Finanzierung der Anteile allein über ihr Haus erfolgen würde. Einem anderen Kreditinstitut konnte keine dem entsprechende Sicherheit eingeräumt werden, so dass dessen Konditionen nicht entsprechend kalkuliert werden konnten oder eine anderweitige Besicherung des Darlehens erforderlich gewesen wäre. Die Sparkassen hatten und haben den alleinigen Zugriff auf das Fondsgrundstück.

Die Globalgrundschuldbesicherung hat allerdings für den Anleger zwei eklatante Nachteile über die die Sparkassen hätten aufklären müssen. Über die Globalgrundschuld trägt der einzelne Anleger nämlich das wirtschaftliche Risiko, der von der Beklagten an andere Darlehensnehmer ( Anleger) vergebenen Darlehen, mit.

Wird ein Mitgesellschafter zahlungsunfähig, so droht die Verwertung des Fondsgrundstücks durch die Sparkasse. Der Fondsanteil der verbleibenden Anleger wäre im Falle der Zwangsversteigerung nichts mehr wert. Um die Entwertung ihrer eigenen Fondsanteils zu verhindern, wären sie dazu gezwungen, die Darlehensverbindlichkeiten des insolventen Mitgesellschafters zu begleichen, bzw. zu übernehmen. Diese Gefahr ist selbst für den Fall nicht ausgeräumt, dass der Anleger sein eigenes Darlehen bereits vollständig zurückgeführt hat oder die Anteile mit Eigenkapital zeichnete.

Dabei handele es sich, so das Gericht um einen für die Anlageentscheidung ganz erheblichen Gesichtspunkt, über den der Anlageinteressent aufgeklärt werden müsste.

Das Gericht wies die Klage nur deshalb ab, da der übergebene Fondprospekt nach Ansicht des Gerichts ausreichend über die Gefahren der Globalgrundschuldbesicherung im Grundbuch aufkläre. In vielen Fällen ist der Prospekt aber seitens der Berater gar nicht übergeben worden.

Nicht nur die diversen Rhein- Neckar- Immobilienfonds besicherten die Anlegerdarlehen mit einer Globalgrundschuld, auch andere Fonds, wie der Falk- Immobilienfonds Nr. 52 sind durch eine Bank mit einer Globalgrundschuld abgesichert worden.

Es lohnt sich also seinen Fonds hierauf zu überprüfen.

Die Ansprüche sind unserer Auffassung nach nicht verjährt, da den Gesellschaftern das Risiko nicht bewusst und bekannt war. Insbesondere kann ein durchschnittlicher Verbraucher nicht erkennen, dass nicht nur eine Haftung seines Anlageberaters, sondern eben auch eine direkte Haftung des den Fonds finanzierenden Kreditinstituts möglich ist.

Jedoch ist bis zum Ende des Jahres Eile geboten, um die Verjährung möglicher Schadensersatzansprüche zu verhindern.

Es bestehen gute Chancen, solche Ansprüche auch heute noch gegenüber den finanzierenden Banken geltend zu machen.

Die betroffenen Anleger müssen sich nun die Frage stellen ob und wann ihnen der Prospekt übergeben wurde. Denn selbst wenn der Prospekt erst kurz vor dem Beitritt zum Fonds übergeben wurde reicht nicht aus.

Soweit Sie Fragen hierzu haben sollten, wenden Sie sich an das Sekretariat von RA Faulmüllers, MBLT, der dieses Urteil vor dem Oberlandesgericht Zweibrücken erstritt hat unter 06221/607480 oder an das Sekretariat von RA Krieger unter der 06221/607430.

 
Die Rechte von Erwerbern geschlossener Immobilienfondsanteile werden weiter gestärkt.

Der BGH hat mit seinem Urteil vom 11.05.2007 (Aktenzeichen III ZR 44/06) seine Entscheidung vom 18.01.2007 bestätigt und die Rechte von Anlegern, die sich an einem geschlossenem Immobilienfonds beteiligt haben, weiter gestärkt.

In unserer Mitteilung vom 27.03.2007, die Sie auf unserer Homepage unter der Rubrik „Aktuelles“ finden, führten wir zu diesem Verfahren, dass von der Kanzlei Bonemann – von Loeben Spirgath Ebenrecht Krieger geführt wurde, bereits aus. Der Beklagte hat Widerspruch gegen das am 18.01.2007 ergangene Versäumnisurteil eingelegt. Der BGH hat nunmehr mit Urteil vom 10.05.2007 für Recht erkannt, dass das Versäumnisurteil vom 18.01.2007 aufrecht erhalten wird.

Der BGH führt ergänzend zu seiner Entscheidung vom 18.01.2007 aus, dass die Pflicht des Beklagten über die mangelnde Handelbarkeit der Beteiligung an dem geschlossenen Immobilienfonds aufzuklären nicht deshalb enfällt, weil die mit der Anlage in Aussicht genommenen Steuervorteile nur dann eintreten können, wenn der Anlageinteressent die erworbenen Anteile nicht vorzeitigt veräußert. Auch wenn die Anlage aus steuerlichen Gründen nur dann wirtschaftlich sinnvoll ist, wenn der Anleger diese langfristig behält muss der Berater darüber aufklären ob und gegebenenfalls zu welchen Bedingungen diese vorzeitig wieder verkauft werden kann. Auch bleibt es dabei, dass es für den Anlageinteressenten von wesentlicher Bedeutung für seine Entscheidung ist, ob und unter welchen Voraussetzungen er seine Beteiligung wieder verkaufen kann.

Die Gegenseite Argumentierte hier nunmehr der Art, dass dem Anlageinteressenten bei einem vorzeitigen Verkauf steuerliche Nachteile entstehen würden, und schon aus diesem Grund heraus der Anlageberater über die nicht gegebenen Verkaufbarkeit nicht hätte aufklären müssen. Diese Argumentation überzeugte den Bundesgerichtshof nicht. Auch in diesem Fall bleibt es für den Anleger von Interesse, ob er seine Beteiligung wieder verkaufen kann. Es bleibt sodann bei ihm ob er die erstrebten Vorteile, wie Steuervorteile bereit ist einzubüßen, wenn er die Beteiligung wieder verkauft.

Der BGH bleibt dabei. Ein Anlageberater muss ungefragt über die nicht gegebene Verkaufbarkeit einer von ihm vorgeschlagenen Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds aufklären. Die Aufklärungspflicht besteht unabhängig davon ob die Investition aus steuerlichen Gründen oder zur Altersvorsorge getätigt werden soll. Das Anlageziel spielt in Hinblick auf die Beratungspflicht insoweit keine Rolle.

Auch hier zeigt sich wieder, dass die gerichtliche Geltendmachung von Schadensansprüchen gegen Anlageberater und Anlageberatungsgesellschaften aussichtsreich ist. Die verbraucherfreundliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshof verdeutlicht dies auf ein Neues.

Uwe Krieger

Rechtsanwalt

 
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