Aktuelles
Leipziger Wohnungsmarkt - Anleger leiden durch teure Immobilien

 

 

Anleger lassen sich durch uns gegen die LICON Wohnbau GmbH, LICON Concept GmbH oder die CASA Wohnbau GmbH & Co. KG vertreten. Ihnen wurde nach einer fehlerhaften Anlageberatung z.B. von einer Beratungsfirma aus Mannheim zum Thema Steuern sparen und/oder zum Thema Altersvorsorge oft zum kreditfinanzierten Erwerb einer Eigentumswohnung in Leipzig geraten. Dabei wurden unsere überwiegend aus Heidelberg, Mannheim und der Rhein-Neckar-Region stammenden Mandanten von dem Berater nicht darüber aufgeklärt, dass die Kaufpreise der Wohnungen in der Regel bei einem späteren Wiederverkauf nicht mehr erzielt werden können und sich auch die Mieteinnahmen nicht wie ursprünglich berechnet darstellen.

 

Die verschiedenen, uns aus Parallelfällen bekannten Unternehmen sind z.B. LICON Wohnbau GmbH mit Sitz in Leipzig; LICON Concept GmbH mit Sitz in Leipzig; CASA Wohnbau GmbH & Co. KG mit Sitz in Haar, vertreten durch die KWZ Hausverwaltung GmbH.

 

Uns ist bekannt, dass der Vertrieb dieser Wohnungen in Leipzig u.a. über Vertriebe wie Medicon Immobilien GmbH aus Hamburg, ImmobilienZirkel GmbH & Co. KG, Mayflower Capital AG aus Eschborn, Mana Projektmanagement, NAV-Wirtschaftsdienst GmbH, REI.con GmbH sowie GFI Gesellschaft für Immobilien-Dienstleistungen mbH aus Langenfeld abgelaufen ist.

Die LICON Concept GmbH war hierbei bezüglich der Wohnungen in der Olbrichtstraße Straße bzw. Viertelsweg in Leipzig eine der Verkäuferinnen.

 

Bei der Dieskaustraße in Leipzig war die Verkäuferin die LICON Wohnbau GmbH. Uns ist auch bekannt, dass die CASA Wohnbau GmbH & Co. KG beim Vertrieb und Verkauf der Magdeburger Straße in Leipzig eine der Verkäuferinen war.

 

Dabei lief das Geschäft nach Berichten unserer Mandanten meist wie folgt ab:

 

Nach einem zunächst als unverbindlich bezeichneten Gespräch zum Thema Steuern, teilweise auch nur am Telefon, wurde dann ein individueller Beratungstermin in Aussicht gestellt. Bei diesem Termin erschien sodann ein Mitarbeiter der Vertriebsfirma, der sich zunächst einen Überblick über die Vermögens- und Einkommensverhältnisse unserer Mandanten machte.

 

Das Ergebnis dieser Beratung sah dann auch gewöhnlich so aus, dass zum Erwerb einer sog. „Steuersparimmobilie“ geraten wurde. Da die Mandanten das Geld hierzu nicht hatten, sollte dieser Erwerb über ein Darlehen bei einer Bank finanziert werden. Nach unseren Erkenntnissen gab es bei der Finanzierung der Eigentumswohnungen eine Zusammenarbeit zwischen dem Bauträger und der ApoBank, der deutschen Ärzte und Apothekerbank, aber auch Finanzierungen über die Deutsche Bank AG und andere Banken.

 

Unmittelbar nachdem unsere Mandanten von dem Konzept überzeugt worden waren, wurden sie zu einem Notar gefahren, um dort ihre Unterschriften unter die Kaufvertragsangebote zu leisten.

 

Erst vor kurzem haben unsere Mandanten dann gemerkt, dass ihnen die Wohnungen teuer verkauft worden sind, und der Immobilienmarkt in Leipzig so schlecht ist, dass ein Verkauf der Wohnung mit Gewinn in absehbarer Zeit nahezu unmöglich ist.  

 

Aufgrund der fehlerhaften Anlageberatung können Ansprüche gegen den Berater und Vermittler bestehen, die auf Schadensersatz und Rückabwicklung gerichtet sind. Gegen die Verkäufer, also die LICON Concept GmbH, LICON Wohnbau GmbH sowie CASA Wohnbau GmbH & Co. KG könnten Ansprüche auf Schadensersatz und Rückabwicklung im Zusammenhang mit dem Erwerb der Wohnungen bestehen.

 

Rechtsanwalt Hemmerich aus Heidelberg meint hierzu: „Anleger sollten ihre individuelle Situation von einem auf Kapitalanlagerecht spezialisierten Rechtsanwalt überprüfen lassen“, „dabei ist insbesondere auf den Ablauf wichtiger Fristen zu achten, damit hier die Rechtsverfolgung erfolgreich sein kann“. Gegebenenfalls muss hier auch eine Klage bei Gericht eingereicht werden, um die Schadensersatzansprüche oder die Rückabwicklung sowie die Interessen der Mandanten durchzusetzen.

 

Die Kanzlei Bornemann-von Loeben, Spirgath, Ebenrecht, Krieger aus Heidelberg ist seit vielen Jahren auf dem Gebiet des Kapitalanlagerechts, des Verbraucherrechtes und des Anlegerschutzes aktiv. Bei uns erreichen Sie als Ansprechpartner für oben genannte Fälle Rechtsanwalt Georg Hemmerich unter

 

 

06221 – 607433

 

oder

 

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Heidelberg, 11.07.2014

Rechtsanwalt Georg Hemmerich

Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht

 

Weitere Informationen finden Sie hier:

 

Immobilienzeitung vom 15.05.2014, Artikel von Peter Maurer: "Die apoBank und ihr Licon-Bomber"

Immobilienzeitung vom 15.05.2014, Artikel von Peter Maurer: "Ein typischer Schrottimmobilienfall"

 In diesem Artikel zitiert die Immobilienzeitung Rechtsanwalt Georg Hemmerich wie folgt:

"Aus unserer Sicht sind die Licon-Objekte tendenziell massiv überteuert", sagt etwa Rechtsanwalt Georg Hemmerich von der Kanzlei Bornemann-von Loeben, Heidelberg.

 

" "Aus unserer Sicht sind die Licon-Objekte tendenziell massiv überteuert", sagt etwa Rechtsanwalt Georg Hemmerich von der Kanzlei Bornemann-von Loeben, Heidelberg".

"Aus unserer Sicht sind die Licon-Objekte tendenziell massiv überteuert", sagt etwa Rechtsanwalt Georg Hemmerich von der Kanzlei Bornemann-von Loeben, Heidelberg.

 


 

 
UPDATE: PROKON Regenerative Energien GmbH stellt Insolvenzantrag
 
Am 22.01.2014 hat die PROKON Regenerative Energien GmbH beim Amtsgericht Itzehoe Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens gestellt. Zum vorläufigen Insolvenzverwalter ist der hamburger Rechtsanwalt und Fachanwalt für Insolvenzrecht Dr. Dietmar Penzlin von der Kanzlei Schmidt-Jortzig Petersen Penzlin bestellt worden. Das Verfahren wird dort unter dem Aktenzeichen (Az.) 28 IN 11/14 geführt.
 
Hier wird zunächst überprüft, ob ein Insolvenzverfahren eröffnet wird. Sobald ein solches Insolvenzverfahren eröffnet werden sollte, werden dann die Gläubiger aufgefordert, ihre Ansprüche im Insolvenzverfahren anzumelden.
 
In der Vergangenheit hat es sich als sinnvoll herausgestellt, sich bei Anmeldung der Ansprüche im Insolvenzverfahren durch einen Anwalt vertreten zu lassen, um die Ansprüche z.B. auch der Höhe nach richtig zu berechnen. Sollte der Insolvenzverwalter die angemeldeten Ansprüche bestreiten oder als "vorläufig bestritten" bezeichnen, kann ein Rechtsanwalt bei der weiteren Durchsetzung der Ansprüche helfen.
 
Wir helfen betroffenen Anlegern der PROKON aus Heidelberg, Mannheim und dem Rhein-Neckar Gebiet, aber auch sämtlichen Anlegern aus dem gesamten Bundesgebiet oder der Schweiz gerne bei der richtigen Anmeldung der Ansprüche, oder wenn die Ansprüche bestritten sind bzw. als vorläufig bestritten bezeichnet wurden. Rechtsschutzversicherungen würden in der Regel auch die Kosten hierfür tragen, was im Einzelfall zu prüfen ist.
 
Rechtsanwalt Hemmerich aus Heidelberg hierzu: "Es ist besser sich frühzeitig an einen Anwalt zu wenden und die Hilfe durch einen Rechtsanwalt in Anspruch zu nehmen, damit man im Verlauf des Insolvenzverfahrens seine Rechte als Gläubiger entsprechend behaupten kann. Bei der immensen Anzahl von Anlegern kann es wichtig sein, rechtzeitig einen Rechtsanwalt zu beauftragen."
 
Heidelberg, 23.01.2014, Rechtsanwalt Georg Hemmerich.
 
 
 
PS: Für weitere Informationen empfehlen wir folgenden Artikel: http://www.kanzlei-bornemann.de/index.php?option=com_content&view=article&id=141
 
 
 
 
 
 
 

Krise bei der PROKON Erneuerbare Energien GmbH

 

Starke Verunsicherung herrscht derzeit auch bei Kapitalanlegern aus Heidelberg, Mannheim und dem Rhein-Neckar-Kreis, die Genussrechte bei der PROKON Erneuerbare Energien GmbH (Geschäftsführer Carsten Rodbertus) gezeichnet haben, und nunmehr die Unterstützung durch einen Rechtsanwalt suchen.

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Anlage-Check: Kritischer Blick auf Campus Gardens, Heidelberg-Bahnstadt

Heidelberg, im Oktober 2013, von RA Kai Roland Spirgath – Die Heidelberger Bahnstadt ist in aller Munde. Die i Live Heidelberg GmbH und die S-Immobilien Heidelberg GmbH vermarkten dort mit erheblichem medialem Aufwand die als Campus Gardens bezeichneten geplanten Wohnblöcke. Kapitalanleger sollen hier durch Vermietung von Wohneigentum eine werthaltige und ertragreiche Anlage erwerben. In einer Sonderbeilage zur Rhein-Neckar-Zeitung am 18.09.2013 verwendete sich sogar der Heidelberger Oberbürgermeister Eckart Würzner für das Projekt Campus Gardens. Bei Campus Gardens handelt es sich um eine bis zu sechs Stockwerke hohe Wohnanlage, bei der etwas über 350 Ein- und Zwei-Zimmer-Appartments um einen Innenhof gebaut werden sollen. Die Appartments sollen möbliert, mit einer Küchenzeile ausgestattet und an Einzelpersonen vermietet werden. Besonderer Anziehungspunkt sollen dabei die Vollmöblierung der Appartments und großzügige Gemeinschaftsflächen sein – die Hochglanzbroschüre weist Billard- und Fitnessraum, eine Gemeinschaftsküche und Loungebereiche aus. Ein Mietpool soll dem Anleger die Sorge der Vermietung und des Leerstands abnehmen. I Live GmbH und Sparkasse kalkulieren für den Kaufinteressenten dabei in einer Beispielsrechnung eine Mietrendite zwischen 3,65 % und 5,24 %.

Das Preisgefüge

Uns liegt eine von i Live GmbH und S-Immobilien Heidelberg erstellte Beispielrechnung vor, anhand der die zu erwartende Mietrendite eines 21 qm großen Ein-Zimmer-Appartments dargestellt wird. Laut uns vorliegender Preisliste handelt es sich um das preisgünstigste Appartment des gesamten momentan in Planung befindlichen Gebäudeteils. Der Kaufpreis von € 87.880,00 (ohne Möblierung) bedeutet dennoch stolze € 4.167,00 je Quadratmeter. Der Preis einer identisch großen Wohnung im 5. OG beläuft sich sogar auf € 4.447,00 je Quadratmeter. Die Möblierungskosten für das „21qm-Schuhschächtelchen“ werden mit € 8.000,00 angegeben. In der Renditeberechnung gehen i Live GmbH und Sparkasse von einer Kreditaufnahme von € 50.000,00 aus.

Die Kalkulation

Sparkasse und i Live GmbH setzen in der Beispielsrechnung für das 21 qm große Appartment eine durchschnittlich aus dem Mietpool zu erzielende Kaltmiete von € 352,00, entspricht einer Quadratmetermiete von € 16,76 monatlich an. Da eine seriöse Kalkulation nicht von einer permanenten Vollvermietung aller 350 Appartments ausgehen kann, dürften i Live GmbH und Sparkasse tatsächlich noch von einer höheren Miete ausgegangen sein. Denn durch den Mietpool werden ja auch an die Eigentümer Mietzahlungen geleistet, deren Wohnungen nicht vermietet sind. Von welcher tatsächlich zu erzielenden Miete ausgegangen wird, und welche Abschläge wegen des Mietpools kalkuliert werden, bleibt in der Beispielsrechnung unklar.

An nicht umlagefähigen Nebenkosten werden € 42,00, mithin € 2,00 je qm monatlich kalkuliert. Hinsichtlich der € 50.000,00-Finanzierung geht die Beispielsrechnung von 2,1% Zinsen p.a., mithin von € 84,00 monatlicher Zinsen und einem Tilgungsbeitrag von € 189,00 monatlich (entspricht 4,75% Tilgung p.a.) aus. Aus diesen Kennzahlen soll sich als Ergebnis der Beispielsrechnung ein jährlicher Überschuss von € 465,00 und je nach Betrachtungsweise eine Mietrendite zwischen 3,65% und 5,24% ergeben.

Unsere Bewertung

Mieteinnahmen          – Wir halten die Annahme von i Live GmbH und S-Immobilien Heidelberg einer aus dem Mietpool zu erwartenden Kaltmiete von € 16,76/qm für ausgesprochen ambitioniert, um nicht zu sagen überzogen. Denn der in diesem Jahr neu aufgelegte Mietspiegel der Stadt Heidelberg geht für 21 qm große Appartments neuesten Baujahrs von einer Miete von € 10,47/qm (Basismietpreistabelle) aus. Zuschläge auf die Basismiete gibt es je nach Stadtteil zwischen 44% (Neuenheim-Ost) und 0% (Emmertsgrund). Weitere Zu- oder Abschläge von der Basismiete können sich laut Mietspiegel der Stadt Heidelberg aufgrund der individuellen Ausstattung der Wohnung und/oder wegen sonstiger individueller Gegebenheiten ergeben.

Für den noch nicht fertig gestellten Stadtteil Bahnstadt, der zwischen den Stadtteilen Weststadt, Bergheim-West und Pfaffengrund liegen wird, gibt es noch keine Erhebungen im aktuellen Mietspiegel der Stadt Heidelberg. In ihrer Broschüre zeigen Sparkasse und i Live GmbH dem Stadtteil Bahnstadt eine rosige Zukunft auf. Über die Attraktivität der Bahnstadt wollen wir an dieser Stelle nicht spekulieren. Wir gehen allerdings davon aus, dass gut situierte Single-Haushalte, die i Live GmbH und Sparkasse Heidelberg als Zielgruppe vor Augen haben, die Stadtteile Handschuhsheim, Neuenheim und Weststadt der Bahnstadt jederzeit vorziehen würden. Im Sinne einer wohlwollend optimistischen Vergleichsrechnung wollen wir der Bahnstadt dennoch einen Aufschlag von 30% auf die Basismiete zugestehen, was dem Aufschlag für den attraktiven Nachbarstadtteil Weststadt entspricht.

Der Mietspiegel sieht in Tabelle 2 einen Zuschlag von 13% für eine Einbauküche vor. In die hier betrachtete Wohnung des Campus Gardens wird zwar nur eine winzige Küchenzeile eingebaut werden, wir wollen den 13%-Aufschlag jedoch auch hier wohlwollend zuerkennen; gleichermassen legen wir einen weiteren Aufschlag von 13% für die Vollmöblierung – der Mietspiegel erfasst möblierte Wohnungen nicht – zugrunde. Einen Abschlag von 5% gibt es allerdings – so auch im Mietspiegel der Stadt Heidelberg – wegen der hohen Anzahl der im Wohnblock Campus Gardens befindlichen Wohnungen. Insgesamt legen wir somit wegen der individuellen Merkmale einen weiteren Zuschlag von gerundet 20% auf die Basismiete zugrunde.

Unter Berücksichtigung des 30%igen Aufschlags für den Stadtteil Bahnstadt sowie unter Berücksichtigung des 20%igen Aufschlags für die individuellen Merkmale kann als realistisch zu kalkulierender Mietertrag somit 50% auf die Basismiete aufgeschlagen werden. Bei € 10,47 Quadratmetermiete aus der Basismietpreistabelle bedeutet ein 50%iger Aufschlag eine monatlich zu erwartende Kaltmiete von € 15,70 je qm.

Es muss noch berücksichtigt werden, dass der Anleger den Mietertrag seiner Wohnung laut Kalkulation von i Live GmbH und Sparkasse Heidelberg nicht selbst vereinnahmen darf, sondern dass ihm über den Mietpool eine Mietzahlung zugewiesen wird. Die Mietpool-Idee „sozialisiert“ nämlich das Risiko des Leerstands für den Einzelnen, indem die Mieteingänge aller Wohnungen zunächst in den Mietpool eingezahlt und dann nach einem Schlüssel auch an die Eigentümer leerstehender Wohnungen verteilt werden. Mit anderen Worten stellt der Mietpool für den Anleger nur dann eine rentable Sache dar, wenn seine Wohnung nicht vermietet ist; im Fall der Vermietung fließt dem Anleger demgegenüber nur dann der volle Mietertrag seiner Wohnung zu, wenn auch das gesamte Objekt zu 100% vermietet ist, und alle 350 Mieter ihre Miete tatsächlich bezahlen. Wegen der von Sparkasse und i Live GmbH behaupteten Attraktivität der Wohnungen wollen wir im Sinne einer wohlwollend optimistischen Kalkulation von einem durchschnittlichen Vermietungsstand von 85% ausgehen, sodass der Anleger von den realistisch zu erzielenden € 15,70/qm letzlich nur € 13,35 je qm und Monat als Ausschüttung aus dem Mietpool erwarten kann (€ 15,70/qm x 85% = € 13,35/qm).

Mit anderen Worten halten wir selbst bei wohlwollender Kalkulation nur einen nachhaltigen Mietertrag von € 13,35/qm aus dem Mietpool für realistisch, während S-Immobilien Heidelberg und i Live GmbH bei ihrer Kalkulation von € 16,76/qm eine um € 3,40 höhere qm-Miete annehmen.

Betriebskosten          – Desgleichen halten wir es für sehr fraglich, ob die in der Beispiels­rechnung angesetzten nicht umlagefähigen Nebenkosten von € 2,00 je qm und Monat eingehalten werden können. Denn neben den in einer Wohnanlage üblicherweise entstehenden Kosten für WEG-Verwaltung und Indstandhaltung des Gemeinschafts­eigentums entstehen bei dem Konzept der i Live GmbH zusätzliche Kosten für die Mietpoolverwaltung sowie Kosten für die Vermietung, für die Verwaltung und für die Instandhaltung des Sondereigentums. Gerade vor dem Hintergrund der auf Kosten der Eigentümer Instand zu haltenden umfangreichen Gemeinschaftsflächen (Billard-, Fitnessraum, Gemeinschaftsküche, Loungebereiche) und der auf Kosten der Eigentümer Instand zu haltenden Möblierung der Wohnungen einschließlich Küchenzeile halten wir die Kostenkalkulation von Sparkasse und i Live GmbH für wenig nachvollziehbar. Wenn wir wohlwollend unterstellen, dass die mit € 8.000,00 für die Wohnung veranschlagte Möblierung erst nach 15 Jahren ausgetauscht werden muss, entfallen hierauf monatlich immer noch € 44,44 (8.000,00 / 15 Jahre / 12 Monate = € 44,44), so dass die von den Sparkasse und i Live GmbH angesetzten Nebenkosten bereits hierdurch aufgezehrt wären.

Fazit:

Die unseres Erachtens zu hohen Quadratmeterpreise von bis zu € 4.450,00 für die Wohnungen in Campus Gardens können seitens der i Live GmbH und des Sparkassen­vertriebs letzlich nur deshalb als für den Anleger wirtschaftlich bezeichnet werden, weil die kalkulierten Mieteinnahmen unrealistisch hoch und die Betriebskosten niedrig gerechnet werden und die Finanzierungszinsen auf historischem Tief sind. Bei dem Konzept treten spezifische Risiken hinsichtlich der unbekannten künftigen Entwicklung des noch nicht fertig gestellten Stadtteils Bahnstadt und aus der speziellen Mieterzielgruppe resultierende Risken hinzu. Eine nachhaltig gute Qualität der Verwaltung, die ihren Preis haben wird, ist Voraussetzung, dass Gemeinschaftsflächen und Möblierung der Wohnungen von wechselnden Mietern nicht heruntergewirtschaftet werden und der Mietpool seriös verwaltet wird.

Schadensersatz- und Rückabwicklungsforderungen gegen i Live GmbH und Sparkassen­vertrieb werden nicht ausbleiben, wenn sich deren ambitionierte Kalkulation nicht realisieren lässt.

Dass Oberbürgermeister Würzner sich für dieses Projekt verwendet, das unseres Erachtens weder eine renditeträchtige Anlagemöglichkeit darstellt, noch bezahlbaren Wohnraum für Studenten schafft, könnte auch im Rechtssinne bedenklich sein; Wir weisen in diesem Zusammenhang auf die Versuche von Anlegern hin, Prominente für deren werbenden Anlageempfehlungen in die Haftung zu nehmen.

Bei Fragen und Problemen mit Ihrer Anlage in Campus Gardens können Sie sich gerne via E-Mail ( Diese E-Mail-Adresse ist gegen Spambots geschützt! JavaScript muss aktiviert werden, damit sie angezeigt werden kann. ) oder telefonisch unter 06221 – 60 74 37 an RA Kai Roland Spirgath wenden.

 

 

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Widerruf von Verbraucherkreditverträgen

 

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