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Anlage-Check: Kritischer Blick auf Campus Gardens, Heidelberg-Bahnstadt

Heidelberg, im Oktober 2013, von RA Kai Roland Spirgath – Die Heidelberger Bahnstadt ist in aller Munde. Die i Live Heidelberg GmbH und die S-Immobilien Heidelberg GmbH vermarkten dort mit erheblichem medialem Aufwand die als Campus Gardens bezeichneten geplanten Wohnblöcke. Kapitalanleger sollen hier durch Vermietung von Wohneigentum eine werthaltige und ertragreiche Anlage erwerben. In einer Sonderbeilage zur Rhein-Neckar-Zeitung am 18.09.2013 verwendete sich sogar der Heidelberger Oberbürgermeister Eckart Würzner für das Projekt Campus Gardens. Bei Campus Gardens handelt es sich um eine bis zu sechs Stockwerke hohe Wohnanlage, bei der etwas über 350 Ein- und Zwei-Zimmer-Appartments um einen Innenhof gebaut werden sollen. Die Appartments sollen möbliert, mit einer Küchenzeile ausgestattet und an Einzelpersonen vermietet werden. Besonderer Anziehungspunkt sollen dabei die Vollmöblierung der Appartments und großzügige Gemeinschaftsflächen sein – die Hochglanzbroschüre weist Billard- und Fitnessraum, eine Gemeinschaftsküche und Loungebereiche aus. Ein Mietpool soll dem Anleger die Sorge der Vermietung und des Leerstands abnehmen. I Live GmbH und Sparkasse kalkulieren für den Kaufinteressenten dabei in einer Beispielsrechnung eine Mietrendite zwischen 3,65 % und 5,24 %.

Das Preisgefüge

Uns liegt eine von i Live GmbH und S-Immobilien Heidelberg erstellte Beispielrechnung vor, anhand der die zu erwartende Mietrendite eines 21 qm großen Ein-Zimmer-Appartments dargestellt wird. Laut uns vorliegender Preisliste handelt es sich um das preisgünstigste Appartment des gesamten momentan in Planung befindlichen Gebäudeteils. Der Kaufpreis von € 87.880,00 (ohne Möblierung) bedeutet dennoch stolze € 4.167,00 je Quadratmeter. Der Preis einer identisch großen Wohnung im 5. OG beläuft sich sogar auf € 4.447,00 je Quadratmeter. Die Möblierungskosten für das „21qm-Schuhschächtelchen“ werden mit € 8.000,00 angegeben. In der Renditeberechnung gehen i Live GmbH und Sparkasse von einer Kreditaufnahme von € 50.000,00 aus.

Die Kalkulation

Sparkasse und i Live GmbH setzen in der Beispielsrechnung für das 21 qm große Appartment eine durchschnittlich aus dem Mietpool zu erzielende Kaltmiete von € 352,00, entspricht einer Quadratmetermiete von € 16,76 monatlich an. Da eine seriöse Kalkulation nicht von einer permanenten Vollvermietung aller 350 Appartments ausgehen kann, dürften i Live GmbH und Sparkasse tatsächlich noch von einer höheren Miete ausgegangen sein. Denn durch den Mietpool werden ja auch an die Eigentümer Mietzahlungen geleistet, deren Wohnungen nicht vermietet sind. Von welcher tatsächlich zu erzielenden Miete ausgegangen wird, und welche Abschläge wegen des Mietpools kalkuliert werden, bleibt in der Beispielsrechnung unklar.

An nicht umlagefähigen Nebenkosten werden € 42,00, mithin € 2,00 je qm monatlich kalkuliert. Hinsichtlich der € 50.000,00-Finanzierung geht die Beispielsrechnung von 2,1% Zinsen p.a., mithin von € 84,00 monatlicher Zinsen und einem Tilgungsbeitrag von € 189,00 monatlich (entspricht 4,75% Tilgung p.a.) aus. Aus diesen Kennzahlen soll sich als Ergebnis der Beispielsrechnung ein jährlicher Überschuss von € 465,00 und je nach Betrachtungsweise eine Mietrendite zwischen 3,65% und 5,24% ergeben.

Unsere Bewertung

Mieteinnahmen          – Wir halten die Annahme von i Live GmbH und S-Immobilien Heidelberg einer aus dem Mietpool zu erwartenden Kaltmiete von € 16,76/qm für ausgesprochen ambitioniert, um nicht zu sagen überzogen. Denn der in diesem Jahr neu aufgelegte Mietspiegel der Stadt Heidelberg geht für 21 qm große Appartments neuesten Baujahrs von einer Miete von € 10,47/qm (Basismietpreistabelle) aus. Zuschläge auf die Basismiete gibt es je nach Stadtteil zwischen 44% (Neuenheim-Ost) und 0% (Emmertsgrund). Weitere Zu- oder Abschläge von der Basismiete können sich laut Mietspiegel der Stadt Heidelberg aufgrund der individuellen Ausstattung der Wohnung und/oder wegen sonstiger individueller Gegebenheiten ergeben.

Für den noch nicht fertig gestellten Stadtteil Bahnstadt, der zwischen den Stadtteilen Weststadt, Bergheim-West und Pfaffengrund liegen wird, gibt es noch keine Erhebungen im aktuellen Mietspiegel der Stadt Heidelberg. In ihrer Broschüre zeigen Sparkasse und i Live GmbH dem Stadtteil Bahnstadt eine rosige Zukunft auf. Über die Attraktivität der Bahnstadt wollen wir an dieser Stelle nicht spekulieren. Wir gehen allerdings davon aus, dass gut situierte Single-Haushalte, die i Live GmbH und Sparkasse Heidelberg als Zielgruppe vor Augen haben, die Stadtteile Handschuhsheim, Neuenheim und Weststadt der Bahnstadt jederzeit vorziehen würden. Im Sinne einer wohlwollend optimistischen Vergleichsrechnung wollen wir der Bahnstadt dennoch einen Aufschlag von 30% auf die Basismiete zugestehen, was dem Aufschlag für den attraktiven Nachbarstadtteil Weststadt entspricht.

Der Mietspiegel sieht in Tabelle 2 einen Zuschlag von 13% für eine Einbauküche vor. In die hier betrachtete Wohnung des Campus Gardens wird zwar nur eine winzige Küchenzeile eingebaut werden, wir wollen den 13%-Aufschlag jedoch auch hier wohlwollend zuerkennen; gleichermassen legen wir einen weiteren Aufschlag von 13% für die Vollmöblierung – der Mietspiegel erfasst möblierte Wohnungen nicht – zugrunde. Einen Abschlag von 5% gibt es allerdings – so auch im Mietspiegel der Stadt Heidelberg – wegen der hohen Anzahl der im Wohnblock Campus Gardens befindlichen Wohnungen. Insgesamt legen wir somit wegen der individuellen Merkmale einen weiteren Zuschlag von gerundet 20% auf die Basismiete zugrunde.

Unter Berücksichtigung des 30%igen Aufschlags für den Stadtteil Bahnstadt sowie unter Berücksichtigung des 20%igen Aufschlags für die individuellen Merkmale kann als realistisch zu kalkulierender Mietertrag somit 50% auf die Basismiete aufgeschlagen werden. Bei € 10,47 Quadratmetermiete aus der Basismietpreistabelle bedeutet ein 50%iger Aufschlag eine monatlich zu erwartende Kaltmiete von € 15,70 je qm.

Es muss noch berücksichtigt werden, dass der Anleger den Mietertrag seiner Wohnung laut Kalkulation von i Live GmbH und Sparkasse Heidelberg nicht selbst vereinnahmen darf, sondern dass ihm über den Mietpool eine Mietzahlung zugewiesen wird. Die Mietpool-Idee „sozialisiert“ nämlich das Risiko des Leerstands für den Einzelnen, indem die Mieteingänge aller Wohnungen zunächst in den Mietpool eingezahlt und dann nach einem Schlüssel auch an die Eigentümer leerstehender Wohnungen verteilt werden. Mit anderen Worten stellt der Mietpool für den Anleger nur dann eine rentable Sache dar, wenn seine Wohnung nicht vermietet ist; im Fall der Vermietung fließt dem Anleger demgegenüber nur dann der volle Mietertrag seiner Wohnung zu, wenn auch das gesamte Objekt zu 100% vermietet ist, und alle 350 Mieter ihre Miete tatsächlich bezahlen. Wegen der von Sparkasse und i Live GmbH behaupteten Attraktivität der Wohnungen wollen wir im Sinne einer wohlwollend optimistischen Kalkulation von einem durchschnittlichen Vermietungsstand von 85% ausgehen, sodass der Anleger von den realistisch zu erzielenden € 15,70/qm letzlich nur € 13,35 je qm und Monat als Ausschüttung aus dem Mietpool erwarten kann (€ 15,70/qm x 85% = € 13,35/qm).

Mit anderen Worten halten wir selbst bei wohlwollender Kalkulation nur einen nachhaltigen Mietertrag von € 13,35/qm aus dem Mietpool für realistisch, während S-Immobilien Heidelberg und i Live GmbH bei ihrer Kalkulation von € 16,76/qm eine um € 3,40 höhere qm-Miete annehmen.

Betriebskosten          – Desgleichen halten wir es für sehr fraglich, ob die in der Beispiels­rechnung angesetzten nicht umlagefähigen Nebenkosten von € 2,00 je qm und Monat eingehalten werden können. Denn neben den in einer Wohnanlage üblicherweise entstehenden Kosten für WEG-Verwaltung und Indstandhaltung des Gemeinschafts­eigentums entstehen bei dem Konzept der i Live GmbH zusätzliche Kosten für die Mietpoolverwaltung sowie Kosten für die Vermietung, für die Verwaltung und für die Instandhaltung des Sondereigentums. Gerade vor dem Hintergrund der auf Kosten der Eigentümer Instand zu haltenden umfangreichen Gemeinschaftsflächen (Billard-, Fitnessraum, Gemeinschaftsküche, Loungebereiche) und der auf Kosten der Eigentümer Instand zu haltenden Möblierung der Wohnungen einschließlich Küchenzeile halten wir die Kostenkalkulation von Sparkasse und i Live GmbH für wenig nachvollziehbar. Wenn wir wohlwollend unterstellen, dass die mit € 8.000,00 für die Wohnung veranschlagte Möblierung erst nach 15 Jahren ausgetauscht werden muss, entfallen hierauf monatlich immer noch € 44,44 (8.000,00 / 15 Jahre / 12 Monate = € 44,44), so dass die von den Sparkasse und i Live GmbH angesetzten Nebenkosten bereits hierdurch aufgezehrt wären.

Fazit:

Die unseres Erachtens zu hohen Quadratmeterpreise von bis zu € 4.450,00 für die Wohnungen in Campus Gardens können seitens der i Live GmbH und des Sparkassen­vertriebs letzlich nur deshalb als für den Anleger wirtschaftlich bezeichnet werden, weil die kalkulierten Mieteinnahmen unrealistisch hoch und die Betriebskosten niedrig gerechnet werden und die Finanzierungszinsen auf historischem Tief sind. Bei dem Konzept treten spezifische Risiken hinsichtlich der unbekannten künftigen Entwicklung des noch nicht fertig gestellten Stadtteils Bahnstadt und aus der speziellen Mieterzielgruppe resultierende Risken hinzu. Eine nachhaltig gute Qualität der Verwaltung, die ihren Preis haben wird, ist Voraussetzung, dass Gemeinschaftsflächen und Möblierung der Wohnungen von wechselnden Mietern nicht heruntergewirtschaftet werden und der Mietpool seriös verwaltet wird.

Schadensersatz- und Rückabwicklungsforderungen gegen i Live GmbH und Sparkassen­vertrieb werden nicht ausbleiben, wenn sich deren ambitionierte Kalkulation nicht realisieren lässt.

Dass Oberbürgermeister Würzner sich für dieses Projekt verwendet, das unseres Erachtens weder eine renditeträchtige Anlagemöglichkeit darstellt, noch bezahlbaren Wohnraum für Studenten schafft, könnte auch im Rechtssinne bedenklich sein; Wir weisen in diesem Zusammenhang auf die Versuche von Anlegern hin, Prominente für deren werbenden Anlageempfehlungen in die Haftung zu nehmen.

Bei Fragen und Problemen mit Ihrer Anlage in Campus Gardens können Sie sich gerne via E-Mail ( Diese E-Mail-Adresse ist gegen Spambots geschützt! JavaScript muss aktiviert werden, damit sie angezeigt werden kann. ) oder telefonisch unter 06221 – 60 74 37 an RA Kai Roland Spirgath wenden.

 

 

Auch interessant:

 

Weitere Informationen zum

 

Widerruf von Verbraucherkreditverträgen

 

finden Sie hier.

 

Wir erleben es häufig, dass Mandanten von der GWE–Wirtschaft Informations GmbH per einfachem Brief angeschrieben und wortreich zur Zahlung von € 569,06 aufgefordert werden. Der Brief ist mit der Überschrift „Gewerbeauskunf-Zentrale.de – Erfassung gewerblicher Einträge -“ versehen.

 

Begründet wird die Zahlungsaufforderung mit einem vermeintlich per Telefax mit der GWE–Wirtschafts Informationsdienst GmbH geschlossenen Vertrag über die Eintragung der Firmendaten des Mandanten auf deren Internetportal. Untermauert wird dies neuerdings mit einem Berufungsurteil des LG Düsseldorf. Darin sei festgestellt, dass der GWE–Wirtschaft Informationsdienst GmbH ein Zahlungsanspruch zustehe. Diesem Urteil stehen allerdings zahlreiche andere Urteile gegenüber, in welchen festgestellt wurde, dass ein Zahlungsanspruch der GWE–Wirtschafts Informationsdienst GmbH nicht besteht. Zudem handelt es sich bei dem Urteil des LG Düsseldorf um eine Einzelfallentscheidung. Aus unserer Sicht ist bereits fraglich, ob überhaupt ein Vertrag zustande gekommen ist und, ob ein solcher, wenn er tatsächlich zustande gekommen sein sollte, nicht sittenwidrig ist.

In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass das Geschäftsgebaren der GWE–Wirtschafts Informationsdienst GmbH Gegenstand einer Reportage des Nachrichtenmagazins Spiegel TV am 13.10.2013 war. Zwischenzeitlich soll auch die Staatsanwaltschaft Düsseldorf wegen gewerbmäßigen Betruges ermitteln. Es lägen mehr als 4.500 Strafanzeigen vor.  Anfang Oktober 2013 kam es vorgeblich zu zahlreichen Durchsuchungen.

Sollten auch Sie entsprechende Zahlungsaufforderungen von der Gewerbeauskunfts Zentrale bzw. der GWE – Wirtschaft Informationsdienst GmbH erhalten haben, raten wir, den Sachverhalt durch einen Rechtsanwalt ihres Vertrauens prüfen zu lassen. Gerne steht Ihnen Rechtsanwalt Matthias Süss zur Verfügung.

 

Sie erreichen Rechtsanwalt Süss unter per Mail unter Diese E-Mail-Adresse ist gegen Spambots geschützt! JavaScript muss aktiviert werden, damit sie angezeigt werden kann. oder Telefonisch unter 06221/607487.

 

 
Hauptversammlung BGB Beteiligungs AG Baden am 29.08.2013 in der Badner Halle in Rastatt.
 
Für seine Mandanten und Aktionäre der BGB Beteiligungs AG Baden hat Rechtsanwalt Hemmerich am 29.08.2013 an der Hauptversammlung der BGB Beteilungs AG Baden teilgenommen. Geleitet wurde diese Hauptversammlung vom Aufsichtsrat Wagner. Neben ihm saß der Vorstand Herr Efgan Kizil.
 
Im Rahmen dieser Veranstaltung wurden erhebliche Spannungen zwischen den Aktionären und dem Aufsichtsrat sowie dem Vorstand erkennbar. Es wurde unter anderem sehr emotional über die Streitfragen diskutiert. Insbesondere ging es auch um Schadensersatzforderungen wegen der vinkulierten Namensaktien, die die Gesellschaft teilweise mit einem Rücknahme Versprechen ausgestattet hat. Versuche von Aktionären, eine objektive und neutrale Prüfung der Gesellschaft von einem außenstehenden Prüfer durchführen zu lassen, wurden abgelehnt. Man will sich hier wohl nicht "in die Karten schauen" lassen.
 
Rechtsanwalt Hemmerich kämpfte in diesem Zusammenhang für die Interessen seiner Mandanten und die Interessen der geschädigten Aktionäre: "Jeder Aktionär sollte nunmehr genau prüfen lassen, ob er im Zusammenhang mit dem Erwerb der vinkulierten Namensaktien, insbesondere wenn eine Rücknahme vereinbart wurde, Ansprüche hat, die er geltend machen kann. Hier sollte nicht weiter abgewartet werden. Fordern Sie Ihr Geld zurück, wenn nötig mit rechtsanwaltlichem Druck."
 
Bei Fragen zu weiteren Inhalten der Hauptversammlung oder zum rechtlichen Vorgehen gegen die BGB Beteiligungs AG Baden, die VVK Vermögensverwaltung Karlsruhe GmbH oder die refi GmbH können sich die Betroffenen gerne an den in die Sache eingearbeiteten Rechtsanwalt Hemmerich wenden. Dies gilt auch, wenn Sie sich im Zusammenhang mit den vinkulierten Namensaktien falsch beraten sehen und gegen den Berater vorgehen wollen. Möglich ist hier in der Regel das außergerichtliche Vorgehen und die Erhebung der gerichtlichen Klage auf Rückzahlung der angelegten Beträge oder auf Schadensersatz.
 
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oder telefonisch unter
 
06221 - 60 74 33
 
 
Heidelberg, 29.08.2013, Rechtsanwalt Hemmerich.
 

Schadensersatz: Zertifikat Alpha DivDAX vs. DAX

Gegen die Volksbank Kraichgau Wiesloch-Sinsheim eG werden wegen Konstruktionsfehlern im Aufbau eines Zertifikates Alpha DivDAX vs. DAX, welches auch von der Volksbank Kraichgau Wiesloch Sinsheim eG an Bankkunden und Kapitalanleger vertrieben worden ist, Schadensersatzansprüche geltend gemacht.

Diese Ansprüche sind darauf gerichtet, dass der Kapitalanleger seinen ursprünglichen Anlagebetrag zurück erhält.

Unsere Mandanten berichten, dass sie im Zusammenhang mit dem Zertifikat 13,0 VB Wiesloch Alpha DivDAX vs DAX, ISIN DE000CB199Y6 WKN CB199Y, nicht über die erheblichen Risiken richtig aufgeklärt wurden, die die Zeichnung eines solchen Anlageproduktes mit sich bringt.

Der Konstruktionsfehler des Zertifikates, welches die Commerzbank AG als Emittentin begeben hat, ergibt sich aus den Basiswerten DivDAX Kursindex ISIN DE000A0C33C3 und DAX 30 Performanceindex ISIN DE0008469008. Hierüber wurden unsere Mandanten nicht aufgeklärt.

Rechtsanwalt Hemmerich aus Heidelberg rät daher betroffenen Anlegern: „Lassen Sie Ihren Fall von einem spezialisierten Rechtsanwalt prüfen. Es bestehen ggf. Möglichkeiten, den ursprünglichen Anlagebetrag und eventuell entgangene Zinsen im Wege des Schadensersatzes geltend zu machen.“

Diese Schadensersatzansprüche gegen die Volksbank Kraichgau Wiesloch Sinsheim eG wegen fehlerhafter Anlageberatung können auch durch Einreichung einer gerichtlichen Klage beim zuständigen Landgericht geltend gemacht werden. Hierbei müssen stets die wichtigen Fristen beachtet werden, die eventuell ablaufen, auch ohne das der Kapitalanleger dies weis.

Sie erreichen den in der Kanzlei Bornemann-von Loeben, Spirgath, Ebenrecht, Krieger zuständigen Rechtsanwalt Hemmerich unter

 

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oder

telefonisch unter 06221-607433.

Die Rechtsanwaltskanzlei Bornemann-von Loeben, Spirgath, Ebenrecht, Krieger aus Heidelberg ist seit vielen Jahren auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalmarktrechts und des Anlegerschutzrechtes tätig.

Heidelberg, den 19.06.2013, Rechtsanwalt Hemmerich.

 
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